Que nous réserve le marché immobilier pour 2018?

Que nous réserve le marché immobilier pour 2018?
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Vous songez à acheter ou à vendre une propriété, mais vous vous demandez si c’est le bon moment de le faire? Comment se porte le marché immobilier actuellement et quelles surprises vous réserve-t-il d’ici la fin de l’année? Tour d’horizon des cinq grandes tendances observées.

1 Resserrement des règles hypothécaires

Sur le marché immobilier, l’année 2018 a commencé sous le signe du resserrement des règles hypothécaires. Maintenant, pour obtenir un prêt, tous les acheteurs de propriété doivent réussir un test de simulation de crise qui vise à vérifier si, en tant qu’emprunteurs, ils pourront continuer à faire leurs versements malgré une hausse des taux hypothécaires. Le test s’effectue à l’aide du taux de qualification le plus élevé entre :

Depuis 2016, on impose la simulation de crise aux acheteurs qui n’ont pas amassé 20 % de mise de fonds pour leur propriété, mais depuis janvier 2018, tous les acheteurs, peu importe leur mise de fonds, doivent s’y soumettre.

Déjà, les différents acteurs du marché s’adaptent aux nouvelles règles en place. « Nos conseillers savent bien préparer les clients pour leur projet d’achat d’une propriété », affirme Louis-François Ethier, directeur de produits, solutions de crédit hypothécaire, à la Banque Nationale. « Ils leur offrent une préautorisation hypothécaire basée sur ce taux augmenté, ce qui permet aux clients de connaître le montant maximal qu’ils pourraient obtenir et de magasiner leur propriété en confiance. »

2 Baisse temporaire des ventes immobilières

Ce resserrement des règles a eu un impact sur les ventes de propriétés. « On a vu une hausse du nombre de ventes sur le marché immobilier canadien en novembre et décembre derniers, puis une baisse en janvier et février, les acheteurs devançant leur achat afin d’éviter la nouvelle réglementation. Ce phénomène était amplifié à Vancouver et à Toronto, où les prix sont plus élevés et où, récemment, on a aussi imposé une taxe aux investisseurs étrangers afin de freiner la forte hausse des prix », explique Louis-François Ethier.

En parallèle, le Québec a lui aussi ressenti les effets de ce changement. « Il y a eu une baisse des ventes en début d’année au Québec par rapport à la fin de l’an dernier, mais elle a été plus modérée que dans le reste du Canada », affirme l’expert.

Les répercussions du resserrement des règles hypothécaires pourraient toutefois être de courte durée. « Il est probable que certains acheteurs s’abstiennent devant l’accroissement de l’incertitude au sein du marché de l’habitation, en vue de continuer à épargner pour augmenter leur mise de fonds avant l’achat. Ainsi, les ventes baisseront au premier semestre de 2018, pour rebondir légèrement au semestre suivant alors que l’incertitude s’estompe », prédit l’Association canadienne de l’immeuble (ACI).

3 Hausse des taux d’intérêt

L’économie se porte particulièrement bien au Canada. La croissance du produit intérieur brut (PIB) réel a été de 3 % l’an dernier, soit sa meilleure performance annuelle depuis 2011.

Ce tour de force a une incidence sur les taux d’intérêt, lesquels remontent également. La Banque du Canada a déjà haussé son taux directeur deux fois d’un quart de point en 2017, puis est revenue à la charge en janvier 2018.

« Nous n’avions pas vécu une situation comme celle-là depuis près de 10 ans et nous nous attendons à voir encore des hausses d’ici la fin de l’année », affirme Louis-François Ethier. Corollairement, ces hausses font grimper les taux hypothécaires offerts par les grandes institutions financières.

La Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) est aussi d’avis que le relèvement des taux d’intérêt, encore très faibles, se poursuivra en 2018, mais que la Banque du Canada fera montre de prudence pour deux raisons : « L’endettement très élevé des ménages et les risques entourant la continuité de l’ALENA, dont les négociations avec les États-Unis pourraient mener à un cul-de-sac. » Ainsi, la FCIQ s’attend à une autre hausse au courant de l’année.

Les économistes s’entendent pour dire que l’abandon de l’ALENA nuirait à l’économie canadienne, qu’une réduction des échanges commerciaux entre le Canada, les États-Unis et le Mexique entraînerait un recul du PIB canadien.

Kevin Hugues, économiste régional pour le Québec à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), est aussi d’avis qu’on doit tenir compte de la situation américaine pour comprendre l’évolution des taux d’intérêt. « Le Canada est toujours influencé par la conjoncture américaine, affirme-t-il. L’économie a été relativement forte aux États-Unis l’an dernier et cela a eu des répercussions ici. La dépendance de nos deux économies fait aussi en sorte que la politique monétaire canadienne ne peut pas faire abstraction de ce qui se passe aux États-Unis. Puis maintenant, les négociations de l’ALENA sont à suivre de près. »

4 Recrudescence des ventes à venir au Québec

Pour le moment, la croissance est au rendez-vous et le marché de l’immobilier québécois se porte bien depuis 2017.

« On a vu le marché se resserrer avec une augmentation des ventes de 6 % et une croissance dans les prix de 3 à 5 %, tout dépendant du type de propriété », affirme Kevin Hugues.

Étant donné le contexte économique exceptionnel au Québec – 90 000 emplois créés l’an dernier, un creux historique du taux de chômage et une grande confiance populaire en l’économie –, la FCIQ croit que la demande sera tout de même à la hausse. Elle prévoit une croissance des ventes de 5 % en 2018.

 

5 Hausse des prix à prévoir

Au Québec, la FCIQ s’attend aussi à voir une hausse de 5 % du prix des maisons unifamiliales, qui atteindra environ 325 000 $, et une hausse de 3 % du prix des copropriétés, qui atteindra environ 254 000 $.

Le marché de la grande région de Montréal se distingue particulièrement par sa vitalité, notamment parce que c’est là où s’installe la grande majorité des nouveaux arrivants.

« On était dans un marché d’acheteurs pour les copropriétés et c’est dorénavant un marché plutôt équilibré. Pour les unifamiliales et les plex, on est maintenant dans un marché de vendeurs, explique Kevin Hugues. Les prix sont en hausse, mais pour l’instant, on ne voit pas de signe de surchauffe. »

À plus long terme

Kevin Hugues surveille de près un élément qui pourrait brouiller les cartes : le vieillissement de la population. « Les personnes vieillissantes resteront-elles où elles sont ou, comme on le voit déjà, vendront-elles leur maison pour aller vivre en appartement (condo, logement locatif ou résidence pour personnes âgées), un type d’habitation qui se construit énormément dans la province, particulièrement à Montréal et à Québec? »

Il faudra suivre de près cette évolution qui pourrait influencer l’offre des maisons sur le marché.

Kevin Hugues croit aussi que, comme en 2017, le marché immobilier sera soutenu par l’économie en 2018. Quant à la FCIQ, elle prévoit un ralentissement du marché immobilier dès 2019.

 

 

 

 

 

Édité le 20 avril 2018

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