Immobilier: où acheter pour réaliser un bon investissement?

Immobilier: où acheter pour réaliser un bon investissement?
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Quand on investit dans une résidence, il est tentant de viser un quartier où la valeur des propriétés est susceptible de connaître une forte hausse au cours des années à venir. Comment s’y prendre pour évaluer le potentiel d’un secteur émergent ? On en discute avec Dominic St-Pierre, directeur principal, région du Québec, chez Royal LePage.

Dans quelle mesure peut-on prédire quels quartiers connaîtront une appréciation importante de la valeur des propriétés?

Dominic St-Pierre : « Prédire » est un peu fort… « Spéculer » est un mot plus approprié. Et dans toute spéculation, le potentiel de rendement est grand, mais le risque aussi.

Cela dit, on peut quand même avoir des indices d’une augmentation à venir de la demande immobilière dans un quartier, donc du potentiel d’appréciation de la valeur des résidences qui s’y trouvent.

Quels sont ces signes avant-coureurs de revitalisation d’un quartier?

D.S.-P.: Il doit s’agir à la base d’un secteur où le prix moyen des maisons se situe sous la moyenne de l’ensemble de la ville. C’était le cas à Griffintown il y a dix ans, par exemple.

Un autre facteur important est l’accessibilité ; soit parce que le quartier se trouve à proximité du centre-ville, soit en raison des infrastructures de transport existantes ou annoncées. Ainsi, la construction de stations de métro à Laval, au début des années 2000, a fait augmenter la valeur des maisons dans les environs. L’idéal serait donc de surveiller les annonces d’investissements dans les transports de même que les autres types d’investissements publics. La construction du Centre Vidéotron à Québec, par exemple, est devenue un facteur de revitalisation dans cette partie de la ville.

L’arrivée d’un employeur d’importance augmente aussi l’intérêt pour un quartier en tant que milieu de vie.

Il faut en somme que l’image du quartier change et, pour ce faire, que des constructeurs aient une vision pour le quartier et y réalisent des projets résidentiels qui créent une demande nouvelle. C’est ce qui s’est passé dans le Sud-Ouest de Montréal au cours de la dernière décennie.

Mais pour en profiter au maximum sur le plan financier, on doit agir vite: dès que l’image change, les prix augmentent, alors le quartier devient moins intéressant comme investissement…

Le potentiel des résidences après rénovation est-il un facteur à prendre en considération?

D.S.-P.: Oui, ça fait partie des facteurs. Le cachet des immeubles du Plateau-Mont-Royal a sûrement favorisé l’essor du quartier dans les années 1990 ; même chose aujourd’hui pour Hochelaga-Maisonneuve et Saint-Henri.

Mais attention : les rénovations demandent aussi des dépenses majeures – ou beaucoup de temps et d’habileté pour les réaliser soi-même. Il faut en tenir compte quand on choisit une propriété à rénover.

À quoi peut-on s’attendre quand on élit domicile dans un quartier encore à l’aube de sa revitalisation? Y a-t-il des risques associés à un tel choix?

D.S.-P.: La transformation du quartier en un milieu de vie intéressant peut être plus lente que ce qu’il avait été prévu. À Griffintown, l’émergence du quartier a été ralentie pendant 4 ou 5 ans par le manque de services publics et de commerces de proximité.

Il faut s’assurer qu’on est prêt à vivre dans le quartier en attendant qu’il se développe. Notre choix doit donc tenir compte de nos exigences de base envers un milieu de vie, notamment en matière de transport, un critère de plus en plus important pour les acheteurs.

C’est possible aussi qu’émergent des tensions entre les nouveaux occupants et les habitants de longue date. On l’a vu en mai dernier, avec les actes de vandalisme contre des commerces de Saint-Henri associés à l’embourgeoisement du quartier… Il faut comprendre les craintes des gens envers l’augmentation du coût de la vie dans leur quartier.

Vers quelles sources d’information peut-on se tourner afin de faire un choix de quartier éclairé?

D.S.-P.: Les courtiers en immobilier qui œuvrent dans les quartiers ciblés sont souvent de bonnes sources d’information. Ils ont un contact direct avec le marché et savent ce qui s’y passe. On gagne aussi à se tenir au courant des activités et des décisions de l’administration municipale. En somme, on doit obtenir le plus rapidement possible l’information qui peut avoir un effet positif sur l’image du quartier.

L’essentiel, c’est de comprendre que la spéculation immobilière est un art complexe. Il est nécessaire d’être très bien informé, d’être conscient des risques encourus et d’avoir une certaine intuition pour réussir.

Bien plus qu’un simple investissement, l’achat d’une propriété est dans bien des cas un tremplin vers un rêve : ce que l’on se souhaite comme nid pour soi ou pour sa famille. Il est tout à fait possible de trouver la perle rare qui nous satisfera aujourd’hui, demain, et qui s’avérera une bonne affaire au bout du compte. La patience finit toujours par payer, et en immobilier aussi!

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Édité le 15 août 2017

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