3 façons de trouver une mise de fonds pour l’achat d’une maison

3 façons de trouver une mise de fonds pour l’achat d’une maison
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Vous songez à acheter une propriété, mais une question subsiste dans votre esprit : avez-vous le capital suffisant pour le faire? Découvrez les particularités de la mise de fonds, les règles à respecter et les diverses façons de recueillir la somme nécessaire à la réalisation de votre projet.

Mise de fonds : les règles à respecter

Avant de trouver des façons d’amasser votre mise de fonds, encore faut-il savoir à quel montant elle doit correspondre. Sachez que pour acheter une maison, un condominium ou un duplex dans lequel vous résiderez, la somme que vous devrez payer au moment de la signature du prêt hypothécaire doit correspondre à un minimum de 5 % du prix de vente si celui-ci est de 500 000 $ ou moins. Par exemple, si la maison coûte 300 000 $, la mise de fonds minimale à payer sera de 15 000 $. À noter que les règles diffèrent lorsque le prix de la propriété convoitée s’élève à plus de 500 000 $.

Toutefois, si vous détenez une mise de fonds, mais qu’elle correspond à moins de 20 % de la valeur de la propriété que vous désirez acquérir, vous devrez vous munir d’une couverture d’assurance prêt hypothécaire, généralement fournie par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Cette assurance permet notamment d’aider les premiers acheteurs, pour qui la mise de fonds minimale de 20 % du prix d’achat de la propriété est souvent difficile à amasser.

Déterminez le montant de votre emprunt hypothécaire

Une fois que vous vous êtes familiarisé avec les règles sur la mise de fonds vient le temps de déterminer le prix de la propriété que vous pourrez acheter.

« Vous devriez toujours le faire avant de commencer à magasiner », affirme Louis-Philippe Ménard, directeur produit, solution financement particulier, à la Banque Nationale. L’expert recommande de rencontrer un conseiller afin de discuter de votre situation, de vos besoins et des différents scénarios possibles quant à l’achat d’une propriété.

Bien qu’il existe des outils de calcul qui permettent de déterminer combien vous pourrez emprunter, il faut tout de même consulter un conseiller qui pourra dresser un portrait plus juste de votre situation. « Les outils donnent une idée, mais ils ne permettent de calculer qu’une seule dimension de la capacité d’emprunt, affirme Louis-Philippe Ménard. Or, lors d’une transaction, le conseiller tient compte de plusieurs éléments qui interagissent et qui auront un impact sur la situation réelle de l’emprunteur, par exemple les frais de démarrage à prévoir, les droits de mutation (communément appelés taxe de bienvenue), les frais de paysagement, etc. Le conseiller peut également vous fournir une préautorisation hypothécaire, une opération appréciée des courtiers immobiliers qui vous permet non seulement de garantir les taux, mais aussi votre capacité d’emprunt, ce qui s’avère fort utile lorsque vous êtes plusieurs acheteurs à convoiter la même propriété. »

Une fois le coût de la propriété déterminé, vous pourrez commencer à amasser la somme qui devra être remise en guise de mise de fonds au moment de la contraction de votre emprunt. Voyez laquelle – ou lesquelles – des trois solutions convient le mieux à votre situation. Peut-être même avez-vous déjà ce montant sans le réaliser!

1 Tirez parti de votre REER actuel

Si vous avez amassé des fonds dans votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER), ils pourraient vous aider à acquérir une propriété par le régime d’accession à la propriété (RAP).

Ce programme vous permet d’utiliser les fonds amassés dans votre REER, jusqu’à un maximum de 25 000 $ sans imposition, pour faciliter votre accès à la propriété, si vous n’avez jamais été propriétaire, ou que vous ne l’êtes plus depuis cinq ans. Vous pouvez utiliser ce montant comme mise de fonds, ou pour couvrir les frais liés à l’acquisition de la propriété, comme les services d’un notaire et le déménagement. Par exemple, deux personnes qui achètent une propriété peuvent réunir jusqu’à 50 000 $ pour une mise de fonds.

« Par la suite, vous devrez remettre la somme touchée dans votre REER pour éviter qu’elle soit ajoutée à vos revenus imposables. Vous aurez 15 ans pour remettre celle-ci dans votre régime enregistré sans aucun impact fiscal », explique Louis-Philippe Ménard. Il vous faudra aussi respecter le délai de prise de possession de la propriété; la transaction doit être notariée au plus tard le 1er octobre de l’année suivant le retrait pour participer au RAP.

Sarah-Joëlle, 29 ans, pense acheter une propriété lorsqu’elle aura trouvé la personne avec qui elle aura envie de passer sa vie, mais un projet de condominiums lui fait soudainement de l’œil et lui donne envie d’acheter sa première propriété seule. Son REER est suffisamment garni pour lui permettre d’obtenir la mise de fonds nécessaire, mais le remboursement qu’elle devra faire par la suite lui fait peur.

« En passant de locataire à propriétaire, les paiements que je ferai pour me loger augmenteront de plusieurs centaines de dollars par mois, affirme-t-elle. Je sais que je devrai ajuster mon train de vie pour y arriver, mais j’ai peur de ne plus pouvoir économiser chaque mois afin de rembourser mon REER. »

D’où l’importance, selon Louis-Philippe Ménard, de planifier sa stratégie avec un conseiller. « Il faut considérer que la situation financière dans laquelle vous serez au moment d’acheter votre propriété ne sera pas nécessairement le reflet de votre situation future, affirme-t-il. Si les deux premières années suivant l’achat sont souvent plus difficiles, théoriquement, votre situation financière s’améliorera avec le temps et vous pourrez continuer à épargner pour votre retraite par la suite. Il suffit de trouver le bon équilibre. »

La bonne nouvelle? Les remboursements annuels de votre REER à la suite de votre participation au RAP pourront être effectués à partir de la deuxième année suivant le retrait. Un moment de répit qui peut faire toute la différence.

2 Épargnez de façon systématique

Parmi les différentes stratégies existantes pour amasser une mise de fonds, celle d’épargner est une avenue intéressante. Et pour vous assurer de le faire fréquemment et efficacement, envisagez les prélèvements automatiques.

« Nous conseillons souvent de faire de l’investissement systématique en prélevant mensuellement dans votre compte le montant qui équivaudra à la différence entre le coût de votre loyer actuel et le paiement que vous devrez faire une fois que vous aurez une hypothèque », explique Louis-Philippe Ménard.

Ainsi, si votre logement vous coûte 900 $ par mois et que vous prévoyez de payer une hypothèque de 1 600 $ par mois, ce sont 700 $ que vous pourriez investir mensuellement dans votre épargne. Au bout d’un an, vous aurez ainsi amassé 8 400 $, et près de 17 000 $ si vous avez un(e) conjoint(e) qui fait la même chose.

« Les gens ont de la difficulté à épargner, mais les prélèvements automatiques facilitent vraiment les choses parce qu’ils sont planifiés et évitent d’avoir à y penser, affirme l’expert. Puis, avant d’acheter une propriété, c’est bien de commencer à s’habituer au rythme de vie et aux priorités qui changeront. »

3 Bénéficiez d’un don familial

Pour arriver à vous constituer une mise de fonds, vous pouvez aussi profiter du don d’un proche.

« C’est un phénomène assez fréquent, notamment à Toronto et à Vancouver, où le prix des maisons a beaucoup augmenté dans les dernières années. Nous l’apercevons de plus en plus au Québec aussi », constate Louis-Philippe Ménard.

Attention, toutefois : il doit s’agir d’un vrai don pour que cela puisse fonctionner, pas d’un prêt.

Le parent peut aussi décider de vendre sa propriété à son enfant et de lui faire don de la valeur nette de celle-ci, donc de lui donner une partie de la maison. Par exemple, si un parent possède une maison valant 500 000 $ et qu’il décide de la vendre à son enfant au prix de 300 000 $, c’est 200 000 $ qui seront donnés en capitaux, portant ainsi le financement hypothécaire à 300 000 $.

« Le parent peut décider d’appuyer son enfant dans son projet d’acquisition d’une propriété en lui donnant un montant pendant qu’il est vivant, plutôt que de lui faire bénéficier d’un héritage à son décès », explique l’expert.

Pour amasser plus de capital

Vous aimeriez éventuellement utiliser le RAP, mais vous n’avez pratiquement rien dans votre REER? Vous pourriez songer à emprunter afin d’investir cette somme dans votre REER, une stratégie fiscale intéressante pour accroître vos liquidités actuelles et vous aider, à plus long terme, à devenir propriétaire.

Soyez certain d’acheter une propriété – faute de quoi vous devrez assumer le remboursement de votre prêt –, et prévoyez la transaction quelques mois à l’avance, car elle comporte plusieurs étapes.
• Vous devez d’abord emprunter une somme d’argent et la déposer minimalement 90 jours dans votre REER avant de pouvoir retirer cette somme pour le RAP.
• Puis, utilisez le montant retiré de votre REER aux fins du RAP pour rembourser la somme empruntée à la banque.
• Produisez votre déclaration fiscale, car c’est le remboursement d’impôt potentiel qu’aura engendré l’investissement dans votre REER que vous pourrez utiliser pour accroître vos liquidités. Cette somme variera selon votre revenu, votre taux d’imposition, vos cotisations non utilisées et les crédits d’impôt auxquels vous avez droit. Il faudra ici aussi respecter le délai de prise de possession de la propriété.

« Le prêt RAP est une stratégie fiscale utilisée pour maximiser vos liquidités. Il faut vraiment analyser les différentes implications avec un conseiller avant d’opter pour cette avenue », conseille Louis-Philippe Ménard.

En somme, il est possible d’amasser une mise de fonds et « il y a plusieurs moyens d’y arriver. L’important, conclut Louis-Philippe Ménard, c’est de bien planifier votre stratégie avec un expert qui saura bien vous accompagner. »

Édité le 1 mai 2018

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