La marge de crédit hypothécaire: un produit pratique mais à manipuler prudemment

La marge de crédit hypothécaire: un produit pratique mais à manipuler prudemment
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La marge de crédit hypothécaire est devenue très populaire. Ce produit offre de la souplesse et de l’argent disponible facilement, mais il peut aussi exiger une certaine discipline de la part de l’emprunteur. Petit guide.

Qu’est-ce qu’une marge de crédit hypothécaire?

Plutôt que de contracter un prêt hypothécaire avec des remboursements fixes et réguliers, il est possible de contracter une marge de crédit qui permettra plus de flexibilité dans les versements et qui permettra également d’avoir accès aux sommes remboursées. Au moment de l’achat d’un logement, l’institution financière met en place une marge de crédit. « Quoiqu’il ne faille que 20% de mise de fonds pour accéder à une telle marge, celle-ci ne représentera que 65% du financement avec 15% en prêt conventionnel (terme et taux fixe pour une durée de 1 à 5 ans, renouvelable) », précise Stanislas Martell, directeur des ventes, réseaux spécialisés à la BNC.

« Après quelques années de remboursement, on peut réutiliser cet argent pour divers projets », poursuit Louis-François Éthier, directeur de produits hypothécaires à la Banque Nationale du Canada (BNC).

Par exemple, si une personne achète une maison 200 000 $ avec une mise de fond de 35 % , elle pourrait avoir une marge de crédit hypothécaire de 130 000 $. Après 5 ans de paiements mensuels de 662,85 $, il y aurait un solde de 112 571,33$ et donc un solde disponible de 17 428,67$. Ceci peut varier en fonction de l’utilisation de la marge faite par le client et / ou les variations du taux d’intérêt directeur.

Comment peut-on utiliser cette marge de crédit?

« Cette somme d’argent peut être utilisée pour n’importe quel besoin, précise Stanislas Martell: un voyage, des rénovations, l’achat d’une voiture, etc. »

À la Banque Nationale, la marge de crédit hypothécaire peut aussi être séparée en plusieurs comptes bancaires sur lesquels il est possible de faire virer un salaire, faire des retraits avec la carte de débit, etc. « Cela permet notamment d’économiser sur les frais bancaires », souligne Stanislas Martell.

Quels sont les avantages d’une marge de crédit hypothécaire?

« Le contrôle et la flexibilité », lance sans hésiter le directeur des ventes. « Le client peut aller chercher jusqu’à 65 % de la valeur de son habitation en argent disponible et il a le contrôle sur les remboursements », poursuit-il.

C’est également un moyen d’avoir du crédit facilement -puisqu’il n’y a pas besoin de refaire une demande de crédit – et d’avoir du crédit à moindre coût puisque « les taux d’intérêt de la marge de crédit hypothécaire font partie des plus bas taux du marché », souligne Louis-François Éthier.

Est-ce possible de faire de l’optimisation fiscale avec ce produit?

Bien que toute situation soit un cas particulier à discuter avec un fiscaliste et/ou un comptable, « la marge de crédit hypothécaire peut présenter des avantages fiscaux », note Stanislas Martell. Les propriétaires d’entreprise peuvent l’utiliser dans le cadre d’une stratégie de mise à part de l’argent. Il s’agit alors de transformer les intérêts qui sont non-déductibles (comme ceux sur l’hypothèque résidentielle) en intérêts déductibles.

Autre stratégie: utiliser la marge pour investir. Dans ce cas, les intérêts sont déductibles des impôts dans certaines conditions. Un planificateur financier connaît les détails de l’admissibilité et peut donc renseigner les clients.

Quels sont les risques liés à la marge de crédit hypothécaire?

Le risque principal réside dans le fait que l’acheteur pourrait ne jamais rembourser le capital. En effet, comme seuls les intérêts doivent obligatoirement être versés, un consommateur négligent pourrait avoir l’intégralité du capital à rembourser au moment de la vente de sa maison.

Enfin, le taux d’intérêt de la marge de crédit hypothécaire étant variable, il pourrait augmenter durant la durée d’emprunt de l’argent et rendre plus difficile le remboursement.

Pour limiter les risques, il est possible d’intégrer un prêt hypothécaire à taux fixe avec des versements réguliers à la marge de crédit hypothécaire. Des garde-fous existent également puisque le consommateur ne peut disposer des fonds pour d’autres projets qu’au fur et à mesure qu’il rembourse le capital de son emprunt.

Quelle est la différence avec une hypothèque inversée?

Dans le cas d’une marge de crédit hypothécaire, si le capital peut ne pas être remboursé régulièrement, les intérêts sont dus immédiatement. Dans le cas de l’hypothèque inversée, ni les intérêts ni le capital ne sont à rembourser tout de suite. Les deux seront payés seulement au moment de la vente de l’habitation ou au décès.

Ce produit, dont les taux d’intérêt sont généralement plus élevés que ceux des marges de crédit hypothécaires, s’adresse aux personnes de 55 ans et plus. Il peut leur permettre de vivre ou de financer des projets à un âge où parfois les ressources financières ne sont pas suffisantes. Cette somme d’argent peut être utilisée pour n’importe quel besoin du propriétaire du bien immobilier.
« L’hypothèque inversée est surtout un outil qui sert à générer un flux monétaire mensuel ou un montant forfaitaire basé sur la valeur de la propriété. Ce montant ne dépasse par 55% de la valeur de la maison. Ceci est fait sous forme de contrat avec l’entité qui finance l’hypothèque inversée », explique M. Martell.

Dans quels cas la marge de crédit est-elle conseillée?

« Elle peut être un bon produit pour un travailleur autonome ou toute personne dont les revenus sont variables et non réguliers. Ainsi, il pourra verser plus quand il reçoit une somme d’argent et seulement payer les intérêts les périodes où les rentrées d’argent sont plus faibles », explique Stanislas Martell.

En fait, ce produit s’adresse principalement à des acheteurs plus matures. « Une mise de fond d’au moins 20% est requise et parce que cela exige une plus grande discipline afin de rembourser régulièrement du capital afin que la dette diminue », explique Louis-François Éthier avant de mettre en garde: « La marge de crédit hypothécaire n’est pas un produit pour les premiers acheteurs ni pour les personnes indisciplinées d’un point de vue financier…»

Édité le 16 mai 2017

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