Investissement immobilier: comment générer un bon rendement

Investissement immobilier: comment générer un bon rendement
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Vous pensez investir dans une propriété pour en tirer un revenu locatif ? Qu’il s’agisse d’un bien immobilier commercial ou résidentiel, voici nos conseils d’experts pour vous aider à faire les bons choix.

Bon an, mal an, l’immobilier constitue encore une valeur sûre aux yeux de bien des investisseurs. L’effet de levier constitue l’un des aspects sur lesquels on peut miser, mais pas seulement. Le revenu locatif d’une propriété peut aussi vous assurer des entrées d’argent non négligeables et surtout régulières. Mais pour atteindre ce résultat, encore faut-il avoir minutieusement analysé les rendements des propriétés qui s’offrent à vous. Quels sont les principaux éléments à prendre en compte pour s’assurer de ne pas manquer son coup ?

Emplacement, locataires et baux commerciaux

L’acquisition d’une propriété commerciale – immeuble de bureaux ou bâtiment abritant des commerces – procurera à l’investisseur des revenus issus des loyers versés par les locataires. Pour bien évaluer le rendement de ce bien, Michael Williams, vice-président associé, Financement immobilier commercial à la Banque Nationale, conseille de prendre en considération plusieurs critères. «Il faut d’abord considérer l’emplacement de la propriété», explique-t-il. Est-elle bien située, se trouve-t-elle sur un territoire qui présente un bon potentiel de développement ou au contraire dans un secteur en perte de vitesse ?

Autre élément à examiner : les locataires. «S’agit-il de locataires d’envergure, exploitent-ils une marque ou une franchise connue sur le marché ? Ou au contraire, sont-ce des commerces dont la survie n’est pas assurée ?», interroge Michael Williams. Dans quels secteurs ou industries œuvrent-ils ? S’agit-il d’un domaine jugé plus risqué par les institutions financières, comme les restaurants et les bars? «Il faut se poser des questions sur l’activité commerciale des locataires. Par exemple, l’avènement des films à la demande sur Internet a entraîné la disparition des clubs de location de DVD et de nombreux locaux commerciaux se sont retrouvés vides du jour au lendemain».

La durée des baux liant les locataires est également un aspect essentiel. Admettons que vous repériez une propriété commerciale dont aucun espace n’est vacant. « Assurément une bonne affaire ! », pourriez-vous penser. Mais ce ne sera peut-être plus le cas si la plupart des baux viennent à échéance à court terme. Vous pourriez donc rapidement vous retrouver avec plusieurs locaux vides si les locataires venaient à ne pas renouveler leur bail parce-qu’ils ont cessé leurs activités ou déménagé. Par conséquent, il est impératif de prendre connaissance des baux qui ont été signés afin de vérifier leur durée et ainsi voir plus loin pour vous assurer de l’avenir de votre investissement.

La répartition des locataires devrait également être considérée. Si l’un d’entre eux occupe plus de 80% des espaces à louer et que son bail arrive bientôt à échéance, vous aurez intérêt à prévoir un plan pour le remplacer, avant même de procéder à l’achat. N’oubliez pas : plusieurs solides petits locataires peuvent valoir bien mieux qu’un géant aux pieds d’argile !

Bien commercial : calculer le rendement et les risques

Le rendement d’un bien immobilier commercial dépend de nombreux facteurs. Toutefois, il faut se rappeler que dans ce domaine, l’institution financière réclame généralement de l’emprunteur une mise de fonds équivalant à au moins 25 % du prix d’achat. «Et cela ne signifie pas pour autant qu’elle prêtera 75% du montant. Cela repose aussi sur la valeur économique du bien», souligne M. Williams. Ainsi, la mise de fonds demandée pourrait être bien plus élevée que celle d’un immeuble résidentiel.

Par ailleurs, avant de dénouer les cordons de la bourse, la banque aura certaines exigences concernant la couverture de la dette. À cet égard, elle réclamera généralement que le ratio du service de la dette soit de 125% ou 1.25 fois les versements hypothécaires annuels (capital plus intérêts). Par exemple, si vos versements hypothécaires annuels (capital plus intérêts) représentent 10 000$ par an, l’institution financière réclamera que l’immeuble génère des revenus annuels nets, après dépenses, de 12 500$.

«C’est pourquoi avant de finaliser son choix, il est important de faire un test de sensibilité (stress test)», recommande M. Williams. On évalue notamment jusqu’à quel niveau de taux d’inoccupation on peut quand même faire face au service de la dette. Si vous risquez la banqueroute dès qu’un local est vacant, passez votre chemin!

Avant de sauter de pas, assurez-vous également de faire inspecter la propriété convoitée par un inspecteur en bâtiment professionnel. Son rapport vous permettra d’identifier les problèmes qui affectent la bâtisse, et pourrait même vous aider à négocier le prix à la baisse. Vous éviterez ainsi de coûteuses mauvaises surprises…

Propriété résidentielle : bien faire ses calculs

En matière de bien immobilier résidentiel, la localisation de la bâtisse et le taux d’inoccupation font partie des éléments clés. Il faut rechercher des immeubles situés à proximité des services et facilement accessibles. Mais ce n’est pas tout. Il faut aussi tenir compte de la qualité de l’entretien de l’immeuble, qui aide à attirer et à garder de bons locataires.

La mise de fonds exigée par l’institution financière prêteuse sera généralement d’au moins 25% du prix d’achat, mais l’acheteur pourra aussi avoir recours à un assureur hypothécaire, ce qui permet normalement de minimiser la mise de fonds requise.

Une fois ces balises posées, peut-on encore espérer augmenter le rendement de l’immeuble ? «Il faut se questionner sur le revenu supplémentaire qu’il est possible d’obtenir. Par exemple, si l’immeuble est situé dans un secteur géographique recherché, mais qu’il est déjà très bien géré et que les loyers sont optimisés, accroître le rendement sera plus ardu. Des loyers résidentiels en accord avec le niveau du marché génèrent moins de potentiel de croissance à long terme», indique Caroline Tourigny, vice-présidente associée, Unité de développement immobilier à la Banque Nationale.

Il faudra alors se tourner vers d’autres options : par exemple, «améliorer la gestion énergétique du bâtiment en le rendant plus efficace, ce qui  peut permettre d’augmenter le revenu net», précise Mme Tourigny.

Mais on doit bien faire ses calculs et surtout garder les pieds sur terre. «Croire qu’un immeuble résidentiel va générer instantanément beaucoup de liquidités est une erreur. Il est nécessaire de se rappeler que les revenus serviront essentiellement à rembourser le prêt hypothécaire, à payer les taxes foncières et à assurer l’entretien de l’immeuble», ajoute Mme Tourigny. En outre, si l’on n’est pas un bon bricoleur, il faudra sans doute confier la plupart des réparations à des professionnels, ce qui entraînera davantage de frais. Et plus le nombre de logements est élevé, plus la gestion demandera de temps et d’énergie. C’est un aspect à ne pas négliger avant de procéder à l’achat.

Prêt à faire le saut ? Voici un dernier conseil : «Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et conservez un coussin financier pour faire face aux imprévus», recommande Mme Tourigny.

Édité le 14 septembre 2017

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