Inspection pré-achat: attention aux vices cachés

Inspection pré-achat: attention aux vices cachés
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L’achat d’une maison est sans contredit la dépense la plus importante dans le cours d’une vie. Cela va de soi qu’il est préférable d’en connaître plus que moins avant de conclure une transaction et d’y mettre le bon prix. D’où l’importance de l’inspection préachat.

Cette précaution nous protège-t-elle contre tout risque de vice caché? Pas du tout. Mais l’inspection avant l’achat limite les facteurs de risque et nous outille, le cas échéant.

L’inspection préachat par un professionnel, bien plus qu’une précaution

« Un vice caché est, par définition… caché », dit Gérald Smith, inspecteur et président de l’Association nationale des inspecteurs et experts en bâtiments (ANIEB). Cela sous-entend qu’un examen visuel attentif du bâtiment, lors duquel l’inspecteur établit l’état physique de ses systèmes et de leurs composantes, ne permet pas d’identifier les vices cachés.

Un inspecteur compétent, certifié ou membre d’un ordre professionnel pertinent (l’Ordre des architectes du Québec, par exemple) est toutefois la personne la mieux qualifiée pour relever des vices apparents et pour identifier les indices de vices cachés probables.

« Le vice caché est latent, ses indices difficilement visibles… jusqu’à ce que les problèmes commencent et qu’il se dénonce par lui-même », précise Gérald Smith.

Un professionnel réputé sait quoi regarder, et il sait comment bien interpréter ce qu’il observe. À moins d’être un spécialiste, il est en effet difficile de faire la différence entre une fissure banale et une fissure inquiétante… Rappelons de plus que l’inspecteur préachat n’a aucun intérêt de part et d’autre de la transaction: son regard est neutre, son évaluation, objective. Il présente les choses telles qu’elles sont. Qui plus est, un inspecteur réputé n’hésite pas à proposer des expertises supplémentaires en cas de doute, par exemple à demander à tester le bon fonctionnement du drain français.

Or, tous les inspecteurs ne sont pas aussi méticuleux, et la notion de vice caché est bien nuancée. En cas de litige, c’est en effet le juge qui tranchera sur la présence des signes avant-coureurs. Aurait-on dû « savoir »? L’inspecteur aurait-il dû « voir »?

Selon Me Lorraine Talbot, auteure du livre La responsabilité de l’inspecteur préachat, détenir un rapport d’inspection « augmente les chances de remporter un recours en justice contre le vendeur ».

À surveiller : les vices cachés les plus courants

L’infiltration d’eau est sans contredit l’ennemi numéro 1 en ce qui concerne la dégradation sournoise d’une maison. En effet, selon M. Smith, quatre des cinq vices cachés les plus courants sont liés à la présence indésirable d’eau dans la propriété.

  1. L’infiltration d’eau au sous-sol – « Le sous-sol devient humide, il y a présence de moisissures ou on constate un dégât d’eau : l’eau s’infiltre dans la maison », décrit Gérald Smith. Les causes sont multiples, allant d’un manque d’étanchéité des fondations à un aménagement paysager ne respectant pas les normes. Laisser l’eau entrer dans la demeure fragilise l’intégrité de la maison, en plus de potentiellement affecter la santé des occupants.
  1. Des fondations en mauvais état – La présence de fissures dans le béton des fondations est pratiquement inévitable à long terme. Si elles débordent du crépi extérieur ou si elles s’enfoncent dans le sol, elles sont par contre considérées comme « sérieuses » et annonciatrices de problèmes à venir, puisque l’eau peut s’y infiltrer. Si on remarque de l’efflorescence, c’est-à-dire un dépôt cristallin blanchâtre au bas des murs, on a un problème d’humidité certain.
  1. Une toiture présentant des problèmes d’étanchéité – L’eau peut aussi s’infiltrer par le toit, des suites d’un défaut de construction ou de son mauvais entretien qui ne permet plus à la toiture de protéger adéquatement la maison des intempéries. L’étendue des dégâts dépend du nombre d’épisodes d’infiltration. Même si le vendeur dit avoir « réglé » le problème, il est plus sage d’aller vérifier la qualité des travaux effectués par un professionnel. Bien plus que des stries sur la peinture, ce sont la pourriture des éléments structurels du toit ou la perte de la propriété isolante de la laine minérale qui sont à redouter.
  1. Un drain français absent ou en mauvais état – L’installation systématique du drain français n’a débuté qu’en 1954, et ce n’est que depuis 1970 qu’il est en plastique et considéré comme plus « performant ». Après 40 ans cependant, tout drain n’est probablement plus efficace, nécessitant au moins un nettoyage. Un drain qui fonctionne mal est une véritable autoroute pour l’humidité. Il faut donc s’informer de la présence et de l’état du fameux drain. Heureusement, sa vérification par caméra offre un portrait fiable.
  1. Des faiblesses structurales – Par négligence ou par ignorance, il arrive que des travaux apportés à la maison affaiblissent sa structure. Par exemple, un mur porteur qui a été retiré sans être compensé de façon appropriée, un sous-sol creusé de façon artisanale ou un deuxième étage qui n’aurait jamais dû être élevé. Peut-on vérifier la réputation de ceux qui ont entrepris des travaux de rénovation majeurs sur la demeure?

Que faire en cas de vice caché?

La garantie de qualité (ou garantie contre les vices cachés) protège les acheteurs en cas de vice caché. L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) précise qu’en vertu de la garantie de qualité, le vendeur garantit à l’acheteur que l’immeuble est exempt de vices existants au moment de la vente, qui le rendraient impropre à l’usage ou qui diminueraient à tel point son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas offert le même prix s’il les avait connus.

Cette clause fait partie de toute transaction immobilière, mais elle peut être augmentée, diminuée, voire exclue (une vente sans garantie légale) selon la volonté des parties.

Lorsqu’on fait face à une situation de vice caché, il faut aviser par écrit l’ancien propriétaire sans tarder, qui a alors la responsabilité de faire un constat de la situation (et de dépêcher l’expertise appropriée), de corriger la situation en procédant aux travaux de réparation ou de diminuer le prix du bâtiment en conséquence. Une entente à l’amiable est préférable pour éviter les frais d’honoraires élevés d’un procès.

Il arrive aussi que l’on choisisse d’entreprendre des démarches auprès de l’inspecteur en bâtiment, si on soupçonne que le vice aurait dû être identifié lors de l’inspection préachat. Faire affaire avec un inspecteur certifié ou membre d’un ordre professionnel, et donc détenant une assurance professionnelle solide, nous assure qu’on sera en mesure de réclamer notre dû, si l’inspecteur était reconnu responsable.

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Ressources

La garantie de qualité ou contre les vices cachés en matière d’immeuble

Éducaloi : le vice caché dans un immeuble

Éducaloi : étapes à suivre en cas de vice caché dans un immeuble

Édité le 15 août 2017

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