Comment faire un bon investissement immobilier aujourd’hui

Comment faire un bon investissement immobilier aujourd’hui
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« Investir dans de la brique et du mortier, il n’y a rien de plus concret », dit Patrick Juanéda, président de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ). Mais le marché immobilier — comme tout marché financier — n’est pas imperméable aux bulles spéculatives. Voici quelques recommandations de spécialistes pour mieux comprendre l’art d’investir dans l’immobilier… 

« C’est encore une fois une question d’offre et de demande, dit Paul Cardinal, économiste à la FCIQ. Aussi, plus une propriété est désirée, et son inventaire limité, plus sa valeur grimpe sur le marché. »

« Il faut toujours considérer la revente, ajoute Patrick Juanéda. C’est bien beau, un coup de cœur pour un petit nid d’amour pour sa famille, mais il faut aussi penser aux bassins d’acheteurs qui pourraient éventuellement être intéressés à le racheter. » Dans un marché d’acheteurs, une copropriété de deux chambres à coucher dans un sous-sol pourrait, par exemple, mettre du temps à se vendre. « Qui recherchera exactement ça ? » demande M. Juanéda.

Éviter les bulles grâce à l’étude des comparables

Afin de faire un bon investissement, il faut payer le juste prix. « Chaque propriété a son prix plafond et son prix plancher, qu’on doit connaître », résume le président de la FCIQ.

Et le meilleur moyen d’éviter de payer trop cher reste encore l’étude des comparables et l’accompagnement d’un courtier chevronné dans le secteur convoité. Patrick Juanéda propose d’analyser les transactions des trois derniers mois et de se méfier de toute augmentation en apparence débridée: « Est-ce le fruit d’une réelle rareté dans l’inventaire ou d’une surévaluation sans fondement ? »

Paul Cardinal, de son côté, met en garde les investisseurs contre les comparaisons extrêmes. « Chaque marché vit sa propre réalité, explique-t-il. On ne peut pas, par exemple, regarder le marché de Vancouver et présumer que ce qui s’y déroule se répétera à Montréal. L’économie locale, l’immigration, l’offre de terrains… tout se distingue. »

D’un point de vue plus microéconomique, chaque quartier est en somme un marché propre, et chaque type de propriété y subit une demande différente.

« Il faut pratiquement comparer deux gouttes d’eau », résume Patrick Juanéda.

Établir son taux d’effort

L’inaccessibilité des propriétés au Canada, illustrée par la croissance de leur prix, fait régulièrement les manchettes. Or, pour trancher sur une telle réalité, il faut surtout analyser le taux d’effort, c’est-à-dire les mensualités hypothécaires (qui tiennent compte du taux d’intérêt) comparées au revenu brut.

Cela dit, on devrait tous commencer à magasiner une propriété avec une hypothèque pré-approuvée dont le montant a été établi après une réelle analyse financière, selon M. Juanéda: « C’est la base pour faire un bon investissement: quelle est ma capacité financière ? »

Investir à long terme

Un horizon à long terme est aussi la clé en investissement, et l’immobilier n’y fait pas exception. « Ceux qui ont vendu à Toronto en 1991, alors que le marché affichait sa plus grande baisse (-8 %) n’ont probablement pas fait une bonne affaire… mais si on regarde la variation annuelle moyenne du prix des propriétés de la Ville Reine depuis 25 ans, on remarque une croissance de 7%1 », donne en exemple Paul Cardinal.

Cette réalité positive se répète d’ailleurs dans tous les grands centres urbains canadiens, y compris à Calgary (5 %)2, un marché plus vulnérable en raison de sa dépendance au pétrole.

Par ailleurs, revendre après un ou deux ans est rarement rentable, à moins de se trouver dans une année record. Même en pareil cas, les coûts liés à l’achat d’une nouvelle résidence (droits de mutation, taxes, rénovations, etc.) ventilés sur une si courte période influencent radicalement le gain potentiel.

Ainsi, si on souhaite faire une bonne affaire, il est plus sage d’acheter en visant une possession pendant au moins cinq ans, voire 10 ans et plus.

Aller sur place

Avant d’investir, il est impératif de « respirer » d’abord le quartier. Le voisinage influence grandement la valeur d’une propriété, lui conférant même une valeur plafond.

« Acheter la maison la plus chère de la rue limite sa valeur finale sur le marché, qui n’absorbera pas tous ses petits “plus” », résume Patrick Juanéda.

L’économiste Paul Cardinal est du même avis: « Ce n’est pas dans un bureau à regarder des statistiques que l’on prend les bonnes décisions. Il n’y a pas de chiffres qui révèlent les prochains quartiers prometteurs: c’est une question de pif et d’instinct. »

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Source :

FCIQ par le système Centris et ACI, calculs FCIQ

Édité le 10 avril 2017

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